中古リノベに興味が沸いてきたら、次は物件探しを進めてみましょう。
今回は、物件選びで避けるべき、インターネットでも分かる”地雷物件”についてお話しします。
ここで言う”地雷物件”とは、「リノベに多額の費用がかかりやすい」もしくは「そもそも買うべきではない物件」のことを言います。特に、インターネット検索で下記のような特徴が当てはまる物件を見つけた際は、立地や内装が気になったとしても注意が必要です。
昭和56年以前に建てられた中古住宅
なぜ昭和56年以前の中古住宅がおススメ出来ないかと言いますと、多くの方が利用を検討するであろう「住宅ローン減税」の対象が、2022年から以下のとおりに変更となったからです。
2021年まで～「木造住宅は築20年までが減税の対象」
→2022年から～「昭和57年以降に建築された住宅が減税の対象」
つまり、昭和56年よりも前に建てられた建物は、基本的には住宅ローン減税の対象外となってしまうということです。
厳密には、耐震補強工事を行い「耐震基準適合証明書」を取得出来れば、昭和56年以前の建物でも減税を受けることは可能です。ただし、物件によっては耐震補強工事に100～200万円程度の費用がかかるため、可能であれば、最も新しい耐震基準である2000年以降に建てられた物件を優先的に探すと良いでしょう。
ネット上の掲載写真や説明がやけに少ない
写真や物件説明が少ない物件の多くは、建物の状態が悪かったり、立地や周辺環境が悪いなどの理由から、売る側にとって都合の悪い情報を隠すためにあえて載せていない可能性があります。出来るだけ外観や内装の写真が充実した物件のほうが、選ぶ側も安心ですよね。
増築歴がある
部屋も広いし部屋数も多いけど「増築歴あり」と表記されてる物件も要注意です。特に、築年数が古い場合は、法律違反の違法建築物件というケースもあり、最悪の場合は住宅ローンの審査が通らなかったり建物の是正を求められたりするなど、想定外のトラブルに巻き込まれる場合もありますので、なるべく選ばない方が無難でしょう。
車庫などコンクリート製の建造物がある
古くなった車庫の土間コンクリートなど、そのまま使用出来れば問題ありませんが、いざ処分するとなると解体工賃や廃棄などに多額の追加費用がかかりがちですので、物件紹介の写真にこうした建造物が確認出来た場合は要注意です。
浴室がユニットバスではなく「在来工法」の風呂
昔の家にありがちな「在来工法（タイル張りのお風呂）」は、老朽化による漏水や結露によって、土台や周囲の柱が腐ってしまっているケースが多く、ユニットバスへの交換も高価になりがち。リノベーションの際は思わぬ追加費用の要因にもなりますので、余裕をもった資金計画が必要です。
家の敷地が擁壁に囲まれている
主に傾斜地に多い擁壁付きの住宅ですが、もし擁壁の修繕や交換工事が必要となった場合は、数百万円単位の費用がかかる場合があります。特に、擁壁が高ければ高いほど、より大きな擁壁が必要となるだけでなく、周囲の土を掘り返したり埋めたりするのにも多額の費用がかかりますので、注意すべきポイントでしょう。
また、「気になる物件だけど外観の写真がない」という場合は、根気のいる作業ではありますが「グーグルマップ」に物件の住所を入力し、ストリートビューで探すという方法もあります。細かい番地などが掲載されていない場合は、仲介業者に問い合わせてみるのもおススメです。
物件概要欄に『心理的瑕疵あり』の表記
この表記は、前の住人が何らかの理由で亡くなったり、それに準ずるような事件が発生した、俗にいう「事故物件」であることを示します。ただし、場合によっては一度入居者を挟んだことで告知義務が無くなり、そうと知らずに入居したことで購入後にトラブルに巻き込まれてしまったケースもあるようですね。
特に、周辺の相場と比べて異様に安い物件にはご注意下さい。安いには安いなりの理由があるハズです。
他にも色々ありますが、物件について詳しい方を味方につけて、アドバイスを頂ける関係づくりをしておけば、物件選びの後悔も減るかと思います。
今回はここまで。次回「物件購入までの流れ」に続きます！
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